КАК ПРОДАТЬ ЗАЛОГОВУЮ НЕДВИЖИМОСТЬ

 

Последние годы рынок недвижимости значительно пополнился объектами с долгами по ипотеке, иногда немаленькими. Для продажи такой недвижимости нужно знать, каковы традиционные схемы: а) поиска покупателя на залоговую недвижимость, б) этапы/варианты проведения самой сделки купли-продажи.

Рассмотрим подробнее этапы проведения сделки и расчетов по ней (принимаем за факт, что покупатель найден, им внесен аванс/задаток и объект готов к сделке). В любом случае обязательное условие –согласие банка на продажу объекта из-под залога (часто – письменное, хотя Сбербанк письменных согласий не выдает). Такое согласие выдается на определенное время. Например, у ВТБ – 14 дней, у Москоммерцбанка – месяц. Сейчас мы рассмотрим обычные схемы с продавцом-Заемщиком и покупателем – физ.лицом со свободными денежными средствами.

1 этап:  организация расчетов по сделке (зависит от требований банка) – через депозитарные ячейки (в одну закладывается сумма, необходимая для погашения кредита со всеми штрафами и пенями, в другую, если есть,- остаток, принадлежащий Заемщику), через аккредитивный счет и ячейку (сумма, причитающаяся банку, вносится на аккредитивный счет, остаточная сумма, если есть, – в ячейку).

 

2 этап: подписание договора купли-продажи с условием о снятии обременения на объект и снятие обременения (залог в силу закона):

а) залог снимается до (в течение 3-х дней) или одновременно с регистрацией перехода права. В этом случае после закладки денежных средств в ячейку/на счет банк выдает продавцу письмо для Росреестра, разрешающее снять залог с объекта и произвести регистрацию перехода права на нового собственника.

б) объект приобретается с условием регистрации перехода права на нового собственника вместе с обременением (залог в силу закона). Обычно, этот вариант используется при расчетах через ячейку. Письмо для Росреестра, разрешающее снять залог с объекта, выдается покупателю-новому владельцу после получения банком заложенной в ячейку суммы. Затем покупатель самостоятельно подает заявление в Росреестр о снятии обременения (в течение 3 дней обременение снимается бесплатно).

 

3 этап: передача объекта новому собственнику с подписанием акта приема-передачи недвижимости.

 

В данном тексте не поднимаются вопросы смены заемщика, продажи через аукцион и вопрос/условия передачи расписки от продавца покупателю.

 

 

Please reload

Please reload

  • Facebook Basic Square
  • Twitter Basic Square
  • Google+ Basic Square

© 2015 Хабилевская Наталья 

Vashrealti.com

Москва и Московская область